El escenario del crédito para la vivienda atraviesa una etapa de profundos cambios normativos y un marcado repunte operativo. El Gobierno nacional resolvió modificar las condiciones de acceso a las líneas hipotecarias financiadas con fondos de la Anses, eliminando el requisito de que el préstamo esté destinado de forma exclusiva a una primera propiedad.
La medida, comunicada formalmente por el Banco Central a través de la Comunicación B 13240, introduce un criterio más amplio vinculado a la «vivienda única o de ocupación permanente». Esta actualización contempla financiamiento canalizado mediante el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) a través de los bancos participantes, beneficiando incluso a personas que figuran como propietarias pero que demuestren que no disponen del uso efectivo del inmueble.
Flexibilización normativa: nuevas situaciones alcanzadas
La actualización aprobada sustituye la exigencia estricta de titularidad única e incorpora escenarios habitacionales complejos, sujeto a la evaluación documental que determine cada entidad bancaria:
-
Herederos de partes indivisas: Personas que hayan heredado una fracción de un inmueble pero no puedan habitarlo.
-
Propiedades con usufructo: Titulares de viviendas cuyo usufructo esté cedido legalmente a un tercero.
-
Cesión a terceros: Propietarios que hayan otorgado el uso del inmueble y requieran resolver su situación habitacional.
-
Reubicación o cambio de vivienda: Solicitantes que acrediten la necesidad de mutar su condición habitacional cumpliendo los nuevos parámetros.
Parámetros del programa y actualización por UVA
Las operaciones que se financien con recursos del FGS, bajo la órbita del Ministerio de Economía, continuarán bajo parámetros específicos orientados a la adquisición, construcción, refacción o ampliación:
ParámetroCondición del PréstamoMonto máximoHasta 150.000 UVA por operaciónTasa de interés máximaUVA + 7,5% anualPlazo mínimo15 años de devoluciónIndexaciónCoeficiente de Estabilización de Referencia (CER)
El crédito hipotecario lidera la recuperación del sistema financiero
La flexibilización normativa coincide con una marcada aceleración de la demanda. De acuerdo con un informe de la consultora First Capital Group basado en datos del BCRA, el saldo total de los préstamos hipotecarios trepó a $9,6 billones, impulsado por una adición neta de $481.677 millones durante el último mes de octubre.
El incremento representó una suba nominal del 5,3% mensual y del 64,3% interanual. Al descontar la inflación, el sector registró un crecimiento real del 3,3% en el mes y del 23,7% en los últimos doce meses, consolidándose como la única línea crediticia con variación positiva en términos reales, muy por encima de los créditos personales (-8,3%), prendarios (-10,4%) y tarjetas de crédito (-12,2%).
-
Evolución del monto mensual agregado: La masa de crédito otorgada por los bancos muestra una curva ascendente continuada: $270.148 millones en junio, $340.868 millones en julio, $397.240 millones en agosto, $469.105 millones en septiembre y el pico de $481.677 millones en octubre.
-
Comportamiento trimestral: Entre agosto y octubre, el saldo creció $1,35 billones, lo que significa un salto del 72% respecto del trimestre mayo-julio.
-
Cuota de mercado: Las líneas para la vivienda pasaron de explicar el 6,9% del total de la cartera en pesos del sistema financiero hace un año a representar el 8,6% actual (sobre un stock total de $111 billones). Durante el último mes, absorbieron el 22,6% de todo el crédito nuevo generado en el país.
Desde el sector privado destacan que la combinación de políticas de fondeo a mediano plazo implementadas para estimular la oferta bancaria, sumada al incremento en el valor en dólares de las propiedades, continúa sosteniendo la tracción del mercado inmobiliario y la colocación de escrituras con hipoteca.